7月房價下行趨勢仍持續(xù) 業(yè)內(nèi)：期待更大政策力度

8月15日，國家統(tǒng)計局今日發(fā)布商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年7月份，商品住宅銷售價格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴大，其中一線城市二手住宅銷售價格同比降幅繼續(xù)收窄。

業(yè)內(nèi)人士認為，7月房價下行的趨勢還在持續(xù)，新房、二手房總體環(huán)比跌幅均輕微收窄，由于當前市場成交動力仍較不足，供求關(guān)系并未實現(xiàn)明顯改善，預(yù)計短期房價仍以跌為主，降幅走勢或趨于平穩(wěn)。

70城新房價格環(huán)比“以跌為主”

從7月份70城新建商品住宅房價指數(shù)來看，環(huán)比上漲城市數(shù)量2個，較上月減少2城；2城環(huán)比持平；其余66城環(huán)比下跌。

從各等級城市來看，一線城市新房銷售價格環(huán)比維穩(wěn)、二線降幅收窄、三線降幅擴大；各線同比降幅均繼續(xù)擴大。其中，7月環(huán)比方面，一、二、三線城市新房價格環(huán)比分別下降0.5%、0.6%、0.7%，降幅分別較上月持平、收窄0.1個百分點、擴大0.1個百分點；同比方面，一、二、三線城市新房價格同比分別下降4.2%、4.8%、5.8%，降幅分別較上月擴大0.5、0.3、0.4個百分點。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，7月新房價格走勢依舊“以跌為主”，環(huán)比下跌城市個數(shù)仍處于歷史高位水平，價格底部調(diào)整態(tài)勢未改；同時總體環(huán)比跌幅連續(xù)小幅收窄，似乎也意味著價格已經(jīng)從快速下跌進入平穩(wěn)波動區(qū)間。

從城市來看，關(guān)榮雪分析說，“上海、西安新房價格延續(xù)上漲態(tài)勢，本月環(huán)比均上漲0.2個百分點。其中，上海新房價格自2022年6月份以來環(huán)比持續(xù)正增長，環(huán)比已連續(xù)上漲26個月，這與其豪宅產(chǎn)品成交熱度不俗脫不開關(guān)系；同時從各面積段變化來看，7月西安90平以上住宅項目價格穩(wěn)中有升，改善性需求可能仍是價格走漲的主要力量。此外，太原、吉林新房價格環(huán)比持平；其余大多數(shù)城市新房價格呈現(xiàn)下行趨勢，其中，溫州環(huán)比下跌1.9%位居跌幅首位?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，7月房價指數(shù)環(huán)比指標有微弱改善，說明政策積極有效，政策在降低購房成本和激活購房需求方面持續(xù)發(fā)力?？紤]到同比跌幅還在擴大，也要求后續(xù)購房政策還需要持續(xù)加碼，尤其是需要多角度挖掘購房需求。一線城市要發(fā)揮好示范作用，從本輪樓市的復(fù)蘇態(tài)勢看，此類大城市更是需要有較好表率，真正帶動全國市場預(yù)期的向好發(fā)展。

二手房價格環(huán)比降幅輕微收窄

從7月二手住宅房價指數(shù)來看，環(huán)比上漲城市個數(shù)降至1個，2城環(huán)比持平，其余67城環(huán)比下跌。

從各等級城市來看，一線二手房價格環(huán)比降幅擴大、同比收窄；二三線環(huán)比降幅收窄、同比擴大。其中，7月環(huán)比方面，一線、二線、三線環(huán)比分別下降0.5%、0.8%、0.8%，降幅分別較上月擴大0.1個百分點、收窄0.1個百分點、收窄0.1個百分點。同比方面，一線城市二手住宅銷售價格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2個百分點；二、三線城市同比分別下降8.2%、8.1%，降幅比上月分別擴大0.3個和0.4個百分點。

關(guān)榮雪表示，7月二手房價格環(huán)比下跌城市個數(shù)進一步增多，結(jié)合總體環(huán)比降幅輕微收窄來看，當前二手房價格與新房一致，均呈現(xiàn)底部態(tài)勢未改，降勢逐步穩(wěn)定的特征，當前價格快速下跌情緒已過。另外，7月二手房市場成交量相對穩(wěn)定，“以價換量”趨勢仍在。

“7月僅上海、北京、昆明3城二手住宅價格環(huán)比上漲或維穩(wěn)，其余大多數(shù)城市仍在下行。其中，上海環(huán)比上漲0.1%，漲幅連續(xù)2個月領(lǐng)跑，可以看到，近期上海價格向好趨勢較為明朗，新房、二手房雙雙呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，似乎顯示出樓市企穩(wěn)跡象，對市場來說也是重要的積極信號；北京二手房價格由上月環(huán)比漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。不過，要判斷市場是否真正開始企穩(wěn)，還需要后續(xù)更長的數(shù)據(jù)來支撐。另外，昆明環(huán)比持平，廈門、南昌位居二手房價格環(huán)比跌幅前二，環(huán)比分別下降1.8%、1.7%?！标P(guān)榮雪說。

58安居客研究院院長張波表示，7月房價下行的趨勢還在持續(xù)，但二線城市一二手房降幅有所收窄，顯示出區(qū)域差異依然明顯，受政策不斷提振、供需逐步走向平衡等因素的影響，房價下降趨勢將會不斷減弱。“上海的一二手房均出現(xiàn)上漲，并且二手房價格的上漲加之7月的高成交量，也顯示出市場的韌性正不斷強化，北京則是二手房價開始出現(xiàn)持平，政策的效力開始釋放。二手房‘以舊換新’政策在各地落地，不僅刺激了二手房市場的供應(yīng)，同時也激發(fā)了市場的需求，二手供應(yīng)量的提升使得購房者在選擇房源時有了更多的選項，從而可能促使二手房市場的活躍度提升?！?/p>

嚴躍進認為，二手房市場從深度調(diào)整進入到略復(fù)蘇的階段，既說明政策有效，也說明房地產(chǎn)市場的調(diào)整是充分的。價格的充分調(diào)整，為新一輪復(fù)蘇創(chuàng)造了更好的條件和基礎(chǔ)，尤其是好學(xué)區(qū)和好戶型的二手房，更容易率先復(fù)蘇。各地應(yīng)把價格的下跌轉(zhuǎn)化為“房價便宜”的優(yōu)勢，同時積極鼓勵各類社會資本收購二手房，促進二手房的供求關(guān)系進一步趨于合理。

后續(xù)仍需政策托底

“517新政”出臺后，全國各省市地方相繼落地首付比例調(diào)整、貸款利率下調(diào)政策，同時進一步推出放松限購、去庫存等多方面舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“517新政”在部分城市影響不小，特別是北京和上海，成交量在6、7月復(fù)蘇明顯，都達到了年內(nèi)的最高點。但是整體看，購房者信心仍然不足，未來房地產(chǎn)市場的走勢仍然需要進一步觀察。

“6月因為政策刺激數(shù)據(jù)企穩(wěn)，但進入7月，隨著房企年中沖刺結(jié)束以及供應(yīng)收縮，新房成交量止升轉(zhuǎn)降，持續(xù)復(fù)蘇的動力不足，市場再次進入博弈周期。樓市累計已經(jīng)調(diào)整超過一年，同比降幅均在擴大，但最近兩個月，整體市場在‘517’政策的影響下，在前期普跌的情況下，一線城市出現(xiàn)了跌幅收窄，部分城市環(huán)比上漲的現(xiàn)象?！睆埓髠フf。

近期，全國多地通過政府公開征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫存，完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系的重要舉措之一。

張波指出，后續(xù)需關(guān)注各地“收儲”對于房價的影響，雖然7月這一效果并未得到充分體現(xiàn)，但今年下半年各地的“收儲”動作會不斷加快，對于一些區(qū)位相對較好，并且新房供應(yīng)量大的區(qū)域，通過“收儲”會明顯起到減少市場供應(yīng)的效果，供需矛盾會不斷緩解，這對于一二線熱點城市新房價格的影響會尤其明顯。

張大偉表示，“整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復(fù)，還在逐漸見底過程中，市場也期待政策的力度更大一點。”