央企退房令真相調(diào)查：為自保瘋狂炒地

近日，有媒體報(bào)道，多數(shù)央企未執(zhí)行國(guó)資委在2010年兩會(huì)時(shí)發(fā)布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中，由央企和國(guó)企組成的“國(guó)家隊(duì)”占據(jù)8席。

剛剛過(guò)去的一年，尤其是2016年上半年，中國(guó)土地尤其是高價(jià)土地市場(chǎng)被“國(guó)家隊(duì)”占領(lǐng)了半壁江山。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國(guó)土地市場(chǎng)總價(jià)超過(guò)15億元的105宗高價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%。其中，信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價(jià)地塊(高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià))。

但是，澎湃新聞梳理發(fā)現(xiàn)，活躍在2016年土地市場(chǎng)的央企，大都擁有國(guó)資委頒發(fā)的“房地產(chǎn)牌照”，只有信達(dá)地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不在21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之列。

事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是第一批響應(yīng)“退房令”的央企。2010年12月，香港南豐集團(tuán)接手中遠(yuǎn)國(guó)際退出的11.87%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股權(quán)，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東，宣告遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式褪下了央企的外衣。

“限房令”最早要追溯至2010年兩會(huì)時(shí)期。期間，央企一天之內(nèi)拍出3個(gè)高價(jià)地。當(dāng)月18日，國(guó)資委要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，另外78家央企在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。19日，國(guó)資委召開(kāi)部分中央企業(yè)會(huì)議，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，在15個(gè)工作日內(nèi)制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年所屬三級(jí)以上子孫公司超過(guò)220家，約占央企中房企的六成。

到了2011年，另有5家央企被獲批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌當(dāng)時(shí)就表示，央企的部分退出并不會(huì)從根本上緩解高地價(jià)高房?jī)r(jià)。

事實(shí)證明確實(shí)如此。

2017年以來(lái)，為了做將已經(jīng)確定的房地產(chǎn)“主業(yè)”做強(qiáng)，使得這部分央企越來(lái)越敢于主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，活躍程度日益加強(qiáng)。

2月10日，華潤(rùn)置地9.27億元奪得長(zhǎng)沙雨花區(qū)韶山路056塊商住地(商住比為3:7)，溢價(jià)率171.8%。

1月19日，綠城和建發(fā)聯(lián)合體以31億元競(jìng)得杭州主城區(qū)塘北地塊，成交樓面單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元。同日，碧桂園拿下的杭州另一塊地，溢價(jià)率達(dá)到上限。

1月20日，中海地產(chǎn)以29億元競(jìng)得東莞一宗限價(jià)商住土地，折合樓面價(jià)2.66萬(wàn)元。

回望2016年，高價(jià)地密集誕生開(kāi)始于5月，在8月達(dá)到高峰。澎湃新聞隨便舉幾個(gè)例子：

5月13日，南京一天拍出三個(gè)高價(jià)地。葛洲壩競(jìng)拍出每平方米4.5萬(wàn)元的樓面價(jià)，不僅刷新當(dāng)?shù)氐膯蝺r(jià)紀(jì)錄，還超過(guò)了當(dāng)時(shí)上海市商品房的成交均價(jià)(每平方米3.9萬(wàn)元)。

電建地產(chǎn)和金茂地產(chǎn)以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價(jià)地，樓面單價(jià)都在37000元左右。

5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元競(jìng)得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一地塊，折合樓板價(jià)43607元/平方米，溢價(jià)率295.8%。

5月27日，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)123億元摘得杭州首幅總價(jià)超過(guò)百億的地塊。

6月1日，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58億元拿到了上海顧村地塊，3.6萬(wàn)的樓板價(jià)再次刷新了當(dāng)?shù)氐某鲎尲o(jì)錄。

6月2日，電建地產(chǎn)和中國(guó)金茂旗下廣州方榮房地產(chǎn)以總價(jià)82.89億元摘得深圳商住地A816-0060地塊，折合樓板價(jià)為56781元/平方米。這個(gè)央企聯(lián)合體比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報(bào)價(jià)高出整整12億元。

6月29日，央企中糧以24.4億元的價(jià)格拍得上海浦東新場(chǎng)宅地，樓板價(jià)38300元/平方米，溢價(jià)率236%。

6月30日，國(guó)企奉賢發(fā)展以17.22億元的價(jià)格拿下奉賢區(qū)南橋新城地塊，樓板價(jià)36485元/平方米，溢價(jià)率240%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年8月份，全國(guó)單塊土地超過(guò)10億元的地塊累計(jì)共有45塊，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的高達(dá)30塊。

12家千億房企，央企占三分之一

如此局面，身份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑馬信達(dá)地產(chǎn)為例，母公司為金融界巨頭、隸屬財(cái)政部的信達(dá)資產(chǎn)管理有限公司。2015年財(cái)報(bào)顯示，全年?duì)I業(yè)收入81.36億元。這一規(guī)模，相比萬(wàn)科，收入不足4%。信達(dá)地產(chǎn)在2016年的銷(xiāo)售額翻了一倍，達(dá)到160億元，但在房企銷(xiāo)售200強(qiáng)中，僅排在98位。

饒是如此，2015年7月至2016年6月，信達(dá)地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價(jià)地。其時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別達(dá)到83.96%和315.48%。毋庸置疑，大股東資源對(duì)于房企融資的支持和增信作用巨大。

此外，2016年一季度，銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無(wú)前例，新增貸款規(guī)模4.61萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)?？傤~6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平。在中央嚴(yán)控地方債務(wù)背景下，央企以其獨(dú)特的國(guó)有資本擔(dān)保、抵押物充裕等優(yōu)勢(shì)，獲得了大規(guī)模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發(fā)行公司債、企業(yè)債等低成本融資過(guò)程中，其審批流程較民營(yíng)房企更快捷、更容易。

這種背景下，地產(chǎn)央企們?cè)谶^(guò)去一年迅速成長(zhǎng)。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2016年5月，國(guó)家電網(wǎng)旗下魯能集團(tuán)已在土地市場(chǎng)砸下超過(guò)100億元重金，而2015年光在南京、蘇州、福州三地高價(jià)搶下的4幅高價(jià)地總耗資便可達(dá)112.4億元，2015年年新增土儲(chǔ)近500萬(wàn)平方米。要知道，在2015年，魯能地產(chǎn)銷(xiāo)售額只有202億元。

快速擴(kuò)張后，據(jù)魯能集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至12月10日魯能地產(chǎn)銷(xiāo)售額破600億元，提前完成年度目標(biāo)。從202億元到600億元，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率達(dá)300%，排在2016年銷(xiāo)售200強(qiáng)第20位。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，200強(qiáng)中，12位千億房企中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地占了4席。排名最高的保利地產(chǎn)位于第5位、中海地產(chǎn)位于第6位，銷(xiāo)售額達(dá)到2000億元左右，但與萬(wàn)科、恒大、碧桂園的3000億元規(guī)模也還存有一定距離。排在第9位和第11位的綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地銷(xiāo)售額則在1000億元左右。

分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團(tuán)、中國(guó)金茂、中國(guó)鐵建的銷(xiāo)售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照的央企，還有13家銷(xiāo)售額在400億元之下。

自保之道：誰(shuí)能在央企整合中占據(jù)主導(dǎo)

也有分析稱，瘋狂拿地正是央企的自保之道——央企之間存在相互合并的風(fēng)險(xiǎn)。

2015年12月底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”。之后，地產(chǎn)央企的重組前赴后繼，同時(shí)造就了2016年央企瘋狂制造高價(jià)地的現(xiàn)象。在21家地產(chǎn)央企中，有5家發(fā)起了重組：中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再并購(gòu)中信部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口……

國(guó)企改革和急劇加速的行業(yè)整合的大背景之下，擁有牌照的21家央企尚且如此，其他規(guī)模不大的央企國(guó)企呢?

擴(kuò)充土地儲(chǔ)備、擴(kuò)大規(guī)模、增加估值，似乎成了一些還想擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企擺脫出局風(fēng)險(xiǎn)的出路——為自身獲得繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增加籌碼，不得不瘋狂舉牌。

畢竟，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。只有做大規(guī)模的同時(shí)，獲取高價(jià)地做高成本，以打消那些主業(yè)為地產(chǎn)的央企吃掉自己的積極性。而一旦獲得更多的“話語(yǔ)權(quán)”，優(yōu)勢(shì)方也許還能夠并購(gòu)其他央企的“退房”資產(chǎn)。