政策利好頻發(fā) 房企流動(dòng)性緊張趨緩

1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，明確提出推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

近段時(shí)間來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三支箭”（債券融資、信貸融資、股權(quán)融資）等政策落地，多個(gè)融資渠道快速修復(fù)，2022年末融資規(guī)模出現(xiàn)翹尾跡象。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年各項(xiàng)金融支持政策將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道有望進(jìn)一步順暢。

年末民營(yíng)房企現(xiàn)發(fā)債小高峰

中指研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，民營(yíng)房企發(fā)債規(guī)模達(dá)到96.3億元，占全年民營(yíng)房企信用債發(fā)行量的35.5%，發(fā)行主體也從頭部?jī)?yōu)質(zhì)民企擴(kuò)展到中小型民企。從房企全年單月融資情況來(lái)看，3月為年度融資高峰，總量超過(guò)千億規(guī)模。下半年，8月、11月均有融資利好政策釋放且快速落地，因此隨后房企融資額小幅回升。其中，優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企信用債發(fā)行在9月、12月分別出現(xiàn)兩個(gè)小高峰。特別是融資利率方面，受2022年內(nèi)多次降息、信貸環(huán)境相對(duì)寬松、信托融資規(guī)模下降等多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)平均融資成本明顯下降。

融資成本方面，2022年1至12月，行業(yè)平均融資利率為3.94%，同比下降1.55個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為3.43%，同比下降0.87個(gè)百分點(diǎn)；海外債平均利率為5.11%，同比下降1.72個(gè)百分點(diǎn)；信托平均利率為7.61%，同比上升0.29個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.40%，同比下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，2022年11月開始，房地產(chǎn)企業(yè)信托融資成本有上升趨勢(shì)，利率超過(guò)8%的信托數(shù)量明顯提升。

多部門出臺(tái)利好政策

政策層面，2022年四季度以來(lái)，多部門陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供支持。2022年11月23日，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。該措施被業(yè)界解讀為定向針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“金融16條”。

2022年11月28日，證監(jiān)會(huì)方面明確，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策，進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

機(jī)構(gòu)分析指出，多項(xiàng)政策陸續(xù)落地，形成支持房企融資的“三支箭”格局，供給端支持政策框架基本形成，并逐漸發(fā)力。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，“金融16條”發(fā)布以來(lái)，截至2022年底，累計(jì)有超過(guò)120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從銀行端來(lái)看，60余家銀行機(jī)構(gòu)落實(shí)政策精神，積極向房企授信，總額度超過(guò)4.8萬(wàn)億元。

融資渠道有望維持寬松

央行于2023年1月4日召開的工作會(huì)議中，將房地產(chǎn)納入了“加大金融對(duì)國(guó)內(nèi)需求和供給體系的支持力度”這一工作內(nèi)容中，提出要“落實(shí)金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資恢復(fù)信號(hào)發(fā)出后，累計(jì)有超過(guò)30家房企宣布配股或定向增發(fā)計(jì)劃，央國(guó)企、民企、混合所有制均有參與。從企業(yè)狀態(tài)來(lái)看，不僅包含優(yōu)質(zhì)房企，也有出險(xiǎn)房企。從融資對(duì)象來(lái)看，大股東或?qū)嵖厝?、母公司、金融機(jī)構(gòu)均有出現(xiàn)。從融資目的來(lái)看，項(xiàng)目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金為主要用途，還有部分企業(yè)明確提出用來(lái)購(gòu)買股權(quán)資產(chǎn)。

中指院分析指出，在行業(yè)融資端利好頻出的背景下，房企流動(dòng)性緊張問題將得以明顯改善。企業(yè)要抓住當(dāng)前融資窗口期，優(yōu)化債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)的同時(shí)推動(dòng)經(jīng)營(yíng)端回暖，從根本上解決流動(dòng)性問題。展望2023年，各項(xiàng)金融支持政策將會(huì)持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道有望維持寬松狀態(tài)。